Bauen/Wohnen, Kultur/Lifestyle

Immobilienrecht Spanien: Tierra Mallorca informiert

Veröffentlicht von

Wer auf der Baleareninsel investieren will, sollte Gesetzeslage kennen

Mallorca- Der mallorquinische Immobilienmakler Tierra-Mallorca informiert in seinem Blog aktuell über das spanische Immobilienrecht. Wer bis jetzt das hart verdiente Geld unter dem Kopfpolster oder im Keller deponiert hat, sollte es rausholen. Immobilien bleiben wertstabil und steigen auch. Eine Ferienimmobilie auf Mallorca beispielsweise stellt ein hohes Potenzial zur Geldanlage dar. Man kann sie über lange Zeit vermieten oder selbst nutzen. Auch für die Ferienvermietung stellt eine Immobilie eine lukrative Geldanlage dar. Zwar ist der Erwerb einer Liegenschaft auf Mallorca grundsätzlich recht einfach. Interessenten sollten jedoch gewisse Voraussetzungen erfüllen und die Rechtslage kennen.

Ausländer brauchen NIE-Nummer

Jeder Nicht-Spanier braucht auf Mallorca eine Steueridentifikationsnummer (NIE-Nummer), um jegliche Geschäfte abzuschließen – und das insbesondere beim Erwerb einer Immobilie. Die Einholung dieser NIE kann entweder persönlich oder über eine Gestoria (Steuerbüro) erfolgen. Falls der Antragsteller nicht persönlich erscheint, ist es erforderlich, neben der Bevollmächtigung eine notarielle beglaubigte Kopie vom gültigen Personalausweis oder Reisepass einzureichen. Falls dieses Dokument im Ausland erstellt wurde, muss es mit der Haager Apostille versehen werden.

Die persönliche (oder per notarieller Bevollmächtigung) Beantragung der Steuernummer in den spanischen Konsulaten in Deutschland ist jedoch weiterhin möglich, es sei denn, der Antragsteller beabsichtigt zum Beispiel in Spanien zu arbeiten oder zu studieren, und somit in Spanien dauerhaft zu leben. Dann kann der Antrag nicht über das Konsulat, sondern nur bei der spanischen Polizei gestellt werden.

Die NIE ist fortlaufend, persönlich und unübertragbar und wird im spanischen Ausländerzentralregister von der Generaldirektion der Polizei und der Guardia Civil erteilt. Die NIE dient Ausländern zugleich als Steuernummer, Número de Identificación Fiscal (NIF). Deswegen sollte nicht vergessen werden, diese Nummer auch beim Finanzamt anzumelden. Sie muss bei allen Anträgen, Erklärungen und Formalitäten gegenüber spanischen Behörden immer angegeben werden.

Rechtliche Prüfung der Immobilie

Wer das Ferienhaus seiner Träume gefunden hat, sollte nicht sofort in einen verbindlichen Vertrag einwilligen, ohne die Legalität dieser Immobilie vorher geprüft zu haben. Das gilt insbesondere in dem Fall, wenn der Käufer plant, diese Immobilie später für eine touristische Vermietung zu verwenden. Folgende Punkte sollten unter anderen geprüft werden:

– Katasteramt: Überprüfung aller Daten (Eigentümer, Immobilie, Gebäude, Schwimmbad, Garage, usw.), um festzustellen, ob sie mit den tatsächlichen Gegebenheiten und dem Grundbuchamt übereinstimmen
– Grundbuchamt: Beantragung eines aktuellen Grundbuchauszuges zur Überprüfung aller Daten (Eigentümer, Nießbrauch, Immobilienbeschreibung, Umgrenzungen…), Feststellung von Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte, Steuerbelastungen…)
– Hypotheken und andere Belastungen (z.B. eventuell bestehende Mietverträge)
– Gemeinde: Prüfen, dass bezüglich der Immobilie kein Verfahren aus Steuergründen oder wegen unlizenziert erbrachten Arbeiten eingeleitet und die Immobilie korrekt identifiziert ist
– Weitere Baumöglichkeiten: Prüfung der geltenden Vorschriften und Bestätigung durch einen Fachmann. Aufzeichnungen im Grundbuch, um festzustellen, ob es aus Grundstücksabtrennung stammt.
– Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung, dass man sich bezüglich der Gemeinschaftskosten mit den Zahlungsverpflichtungen auf dem Laufenden befindet.
– Sonstige Unterlagen, wie zum Beispiel: Bewohnbarkeitsbescheinigung, topographischer Bericht (falls erforderlich), Immobilienversicherung, Zehnjahresversicherung für neue Immobilien
– Energieausweis, Grund- und Müllsteuern, Dokumente und Garantien von Ausstattungen usw…

Voraussetzungen für touristische Vermietung

Um die eigene Immobilie touristisch vermieten zu dürfen, müssen bestimmte Formalitäten bei den zuständigen Behörden erfüllt werden und über die kompletten Unterlagen, die die rechtliche und urbanistische Legalität der Immobilie beweist, zu verfügen. Als Erstes muss eine Anmeldung bei der Conselleria de Turisme eingereicht werden, „Declaración responsable de inicio de actividad“, kurz DRIAT genannt, in der die Merkmale der Immobilie anzugeben sind: Name, mit dem das Haus angeboten wird, komplette Adresse, Anzahl von Zimmern und Badezimmern, Plätze, Auflistung der Ausstattung usw…

Eine Anmeldung beim balearischen Finanzamt ist ebenfalls erforderlich, da seit 2016 mit der Vermietungstätigkeit die touristische Steuer -„Impuesto sobre Estancias Turísticas“- anfällt.

Zu beachten: Eine touristische Vermietung ist nicht für alle Immobilien und in allen Gebieten der Inseln erlaubt.

Zurzeit befindet sich in Bearbeitung eine Änderung des aktuellen Gesetzes (Ley 8/2012, de 19 de Julio, del Turismo de las Illes Balears), die voraussichtlich im Juni/Juli dieses Jahres in Kraft treten wird.

Grunderwerbsteuer

Laut D. Leg Baleares 1/2014 sind seit dem 01.01.2016 folgende Steuersätze anwendbar:

Wert der Immobilie Steuer (Euro) Restwert der Immobilie bis (Euro) Steuersatz (%)
0 0 400.000,00 8
400.000,00 32.000,00 200.000,00 9
600.000,00 50.000,00 400.000,00 10
1.000.000,00 90.000,00 und mehr 11

Touristische Steuer: Diese Steuer ist für Vermietungen ab dem 01.07.2016 abzuführen.

Die Höhe der Steuer für Privatwohnungen beträgt pro Tag und pro Person: 1,00 Eur in der Hochsaison (01/05-31/10) und 0,50 Eur in der Nebensaison (1/11-30/04). Kinder und Jugendliche bis 16 Jahre sind von der Abgabe befreit. Einkommensteuer für Nicht-Residente: Mit Wirkung ab dem 01.01.2017 sind die Steuersätze der Einkommensteuer für Nicht-Residente gesenkt:

Steuersatz für Nicht-Steuer-Residenten in Spanien und EU – EWR (Europäischer Wirtschaftsraum) Bürger: 19% Steuersatz für Nicht-Steuer-Residente in Spanien, Nicht-EU-EWR-Bürger: 24%

Keine „Plusvalía“ mehr beim Verkauf mit Verlust: Jahrelang unterlagen Immobilienverkäufern der sogenannten „Plusvalía“ (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – Steuer, die den fiktiven Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden bei Veräußerung einer Immobilie besteuert – ohne zu unterscheiden, ob bei dieser Übertragung der Veräußerer einen Gewinn oder einen Verlust erzielt hatte.

Das spanische Verfassungsgericht in Madrid hat mit Urteil vom 11. Mai 2017 diese kommunale Wertzuwachssteuer in einigen Artikeln für ungültig erklärt. Im Falle einer Veräußerung mit Verlust fällt infolgedessen keine Plusvalía mehr an. Dieses Urteil ermöglicht vielen Steuerzahlern auch den Weg, ein Erstattungsverfahren zu unrechtmäßig gezahlten Steuern einzuleiten.

Mehr Information unter: http://tierra-mallorca.com

(pts)